將住宅房屋當(dāng)作網(wǎng)約房,，鄰居能否要求其停止經(jīng)營,？近日，江蘇省淮安市清江浦區(qū)人民法院審理了一起排除妨害糾紛案,，判決被告停止經(jīng)營行為，恢復(fù)房屋住宅用途,。

　　法院查明,，耿某在淮安市中心某新建住宅小區(qū)購買了一套商品房。入住一段時間后,，耿某發(fā)現(xiàn)斜對面的鄰居家時常有陌生人拖著行李箱入住,，走廊上堆放生活垃圾，還經(jīng)常有人深夜大聲喧嘩,。兩戶房屋僅隔著一條狹窄的走廊,，動靜稍微大些隔壁就聽得清清楚楚，耿某和家人深受其擾,。

　　耿某從小區(qū)物業(yè)公司處了解到,，對面房屋的所有權(quán)人是李某和陸某，又于2023年5月將房屋租賃給劉某使用,，租賃期限為3年,。此后，劉某與某房地產(chǎn)咨詢中心簽訂《網(wǎng)約房（民宿）托管經(jīng)營合同》,，將房屋委托給該中心進(jìn)行網(wǎng)約房經(jīng)營,。

　　耿某認(rèn)為李某、陸某,、劉某,、某房地產(chǎn)咨詢中心未經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，造成外來人員增多,、噪聲污染、生活垃圾增多等問題,，影響業(yè)主特別是學(xué)生的正常生活,，遂訴至法院，請求判令4名被告立即停止經(jīng)營行為,，恢復(fù)房屋住宅用途,。

　　庭審中，4名被告辯稱,，案涉房屋的確是被用來經(jīng)營網(wǎng)約房,，但網(wǎng)約房是共享經(jīng)濟(jì)下的短期租賃，屬于短租房,，并非經(jīng)營性用房,；若認(rèn)為網(wǎng)約房是經(jīng)營行為，而業(yè)主自己對外出租不屬于經(jīng)營行為,，則相互矛盾,。此外,，其行為并未改變房屋性質(zhì)，不需要全體業(yè)主同意,，只需在江蘇省網(wǎng)約房登記平臺“蘇易住”登記,、取得登記標(biāo)識即可。

　　經(jīng)查明,，江蘇省公安廳2021年出臺《江蘇省網(wǎng)約房治安管理規(guī)定（試行）》,，其中規(guī)定：“網(wǎng)約房是指通過互聯(lián)網(wǎng)電商平臺發(fā)布房源、接受預(yù)訂,，按日或者按小時提供住宿服務(wù)的城鄉(xiāng)居民住房以及依法依規(guī)可供住宿的其他場所,。”根據(jù)該文件，網(wǎng)約房只需具備住宿的功能即可,，并未強(qiáng)制要求必須取得旅館業(yè)特種行業(yè)許可,。房客在入住時，通過“蘇易住”微信小程序上傳相關(guān)身份信息后就能辦理入住登記,。

　　此外,，網(wǎng)約房雖然為有住房需求的人提供了便利，但房客更換頻繁,，這與業(yè)主將房屋相對固定出租給特定承租人員的情況并不相同,，可能存在治安、消防隱患和監(jiān)管難題,。

　　法院認(rèn)為,，本案4名被告未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，改變房屋用途,，其行為會造成與其他業(yè)主共用的電梯,、通道等區(qū)域變得嘈雜、秩序混亂,、安全系數(shù)降低等情況,。同一棟樓且相鄰的業(yè)主，雙方在利用各自不動產(chǎn)時,，應(yīng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害,。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業(yè)主，有權(quán)要求4名被告排除妨害,、恢復(fù)原狀,。最終，法院判決4名被告立即停止案涉房屋的經(jīng)營行為,，恢復(fù)房屋住宅用途。

　　住宅房用作網(wǎng)約房屬于改變房屋用途

　　法官庭后表示,，本案的爭議焦點(diǎn)在于網(wǎng)約房是否屬于經(jīng)營性用房,。網(wǎng)約房是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)背景下的一種新業(yè)態(tài),，目前就全國范圍內(nèi)的規(guī)范性文件來看，網(wǎng)約房的性質(zhì)和地位尚不清晰,。行政機(jī)關(guān)出臺相關(guān)規(guī)范性文件,，從網(wǎng)約房的市場準(zhǔn)入、市場監(jiān)管主體,、入住登記管理,、治安管理、消防安全等方面作出規(guī)定,。

　　網(wǎng)約房通過互聯(lián)網(wǎng)平臺準(zhǔn)入,、運(yùn)營，操作方便快捷,，雖然和旅館業(yè)運(yùn)作模式不同,，但實(shí)際上為房客提供了有償住宿、膳食,、保潔等服務(wù),。從現(xiàn)有管理模式看，行政機(jī)關(guān)雖然提供了官方網(wǎng)絡(luò)平臺,，允許業(yè)主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網(wǎng)約房經(jīng)營,，以此獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，但是網(wǎng)約房一般為按日或按小時提供住宿服務(wù),，房客可以在任意時間入住和退房,，且入住人數(shù)無法限制，這就會給其他業(yè)主的正常居住環(huán)境帶來不利影響,，如環(huán)境嘈雜,、衛(wèi)生混亂、消防隱患增多,、安全系數(shù)降低等,。

　　本案中，被告李某,、陸某作為業(yè)主,，將房屋出租給劉某使用，但劉某將房屋委托給被告某房地產(chǎn)咨詢中心用作經(jīng)營網(wǎng)約房,，中心通過平臺發(fā)布房源信息招攬房客,，并配備專門保潔員、保潔車打掃衛(wèi)生更換床褥,，有需要還可提供餐食,。因此，網(wǎng)約房應(yīng)屬于經(jīng)營性用房,，房客入住后即形成了事實(shí)上的住宿服務(wù)協(xié)議,，本案4名被告的行為實(shí)質(zhì)上已改變了房屋的住宅用途,。

　　民法典規(guī)定，業(yè)主不得違反法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意,。同時規(guī)定,，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活,、團(tuán)結(jié)互助,、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系,。

　　業(yè)主將住宅房屋用作網(wǎng)約房經(jīng)營,，需經(jīng)全體業(yè)主同意，且應(yīng)當(dāng)盡量避免影響左鄰右舍的正常生活,。發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主擅自將房屋用作經(jīng)營用房,，有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)要求停止經(jīng)營，恢復(fù)房屋住宅用途,。同時,，在支持網(wǎng)約房市場準(zhǔn)入的同時，針對網(wǎng)約房可能產(chǎn)生的矛盾糾紛,，還需加強(qiáng)協(xié)同配合,，注重源頭防范。（羅莎莎 邰冬梅 王淑臣）