將住宅房屋當作網(wǎng)約房,，鄰居能否要求其停止經(jīng)營,？近日,，江蘇省淮安市清江浦區(qū)人民法院審理了一起排除妨害糾紛案,，判決被告停止經(jīng)營行為,，恢復房屋住宅用途。

　　法院查明,，耿某在淮安市中心某新建住宅小區(qū)購買了一套商品房,。入住一段時間后，耿某發(fā)現(xiàn)斜對面的鄰居家時常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾,，還經(jīng)常有人深夜大聲喧嘩,。兩戶房屋僅隔著一條狹窄的走廊，動靜稍微大些隔壁就聽得清清楚楚,，耿某和家人深受其擾,。

　　耿某從小區(qū)物業(yè)公司處了解到，對面房屋的所有權人是李某和陸某,，又于2023年5月將房屋租賃給劉某使用,，租賃期限為3年。此后,，劉某與某房地產咨詢中心簽訂《網(wǎng)約房（民宿）托管經(jīng)營合同》,，將房屋委托給該中心進行網(wǎng)約房經(jīng)營。

　　耿某認為李某,、陸某,、劉某、某房地產咨詢中心未經(jīng)利害關系業(yè)主同意,，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，造成外來人員增多、噪聲污染,、生活垃圾增多等問題,，影響業(yè)主特別是學生的正常生活，遂訴至法院,，請求判令4名被告立即停止經(jīng)營行為,，恢復房屋住宅用途。

　　庭審中,，4名被告辯稱,，案涉房屋的確是被用來經(jīng)營網(wǎng)約房，但網(wǎng)約房是共享經(jīng)濟下的短期租賃,，屬于短租房,，并非經(jīng)營性用房；若認為網(wǎng)約房是經(jīng)營行為,，而業(yè)主自己對外出租不屬于經(jīng)營行為,，則相互矛盾。此外,，其行為并未改變房屋性質,，不需要全體業(yè)主同意，只需在江蘇省網(wǎng)約房登記平臺“蘇易住”登記,、取得登記標識即可,。

　　經(jīng)查明,，江蘇省公安廳2021年出臺《江蘇省網(wǎng)約房治安管理規(guī)定（試行）》，其中規(guī)定：“網(wǎng)約房是指通過互聯(lián)網(wǎng)電商平臺發(fā)布房源,、接受預訂,，按日或者按小時提供住宿服務的城鄉(xiāng)居民住房以及依法依規(guī)可供住宿的其他場所。”根據(jù)該文件,，網(wǎng)約房只需具備住宿的功能即可,，并未強制要求必須取得旅館業(yè)特種行業(yè)許可。房客在入住時,，通過“蘇易住”微信小程序上傳相關身份信息后就能辦理入住登記,。

　　此外，網(wǎng)約房雖然為有住房需求的人提供了便利,，但房客更換頻繁,，這與業(yè)主將房屋相對固定出租給特定承租人員的情況并不相同，可能存在治安,、消防隱患和監(jiān)管難題,。

　　法院認為，本案4名被告未經(jīng)有利害關系業(yè)主的一致同意,，改變房屋用途,，其行為會造成與其他業(yè)主共用的電梯、通道等區(qū)域變得嘈雜,、秩序混亂,、安全系數(shù)降低等情況。同一棟樓且相鄰的業(yè)主,，雙方在利用各自不動產時,，應盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業(yè)主,，有權要求4名被告排除妨害,、恢復原狀。最終,，法院判決4名被告立即停止案涉房屋的經(jīng)營行為,，恢復房屋住宅用途。

　　住宅房用作網(wǎng)約房屬于改變房屋用途

　　法官庭后表示,，本案的爭議焦點在于網(wǎng)約房是否屬于經(jīng)營性用房,。網(wǎng)約房是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟背景下的一種新業(yè)態(tài)，目前就全國范圍內的規(guī)范性文件來看,，網(wǎng)約房的性質和地位尚不清晰,。行政機關出臺相關規(guī)范性文件，從網(wǎng)約房的市場準入,、市場監(jiān)管主體,、入住登記管理、治安管理,、消防安全等方面作出規(guī)定,。

　　網(wǎng)約房通過互聯(lián)網(wǎng)平臺準入、運營,，操作方便快捷,，雖然和旅館業(yè)運作模式不同，但實際上為房客提供了有償住宿,、膳食,、保潔等服務。從現(xiàn)有管理模式看,，行政機關雖然提供了官方網(wǎng)絡平臺,，允許業(yè)主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網(wǎng)約房經(jīng)營，以此獲得一定的經(jīng)濟收益,，但是網(wǎng)約房一般為按日或按小時提供住宿服務,，房客可以在任意時間入住和退房，且入住人數(shù)無法限制,，這就會給其他業(yè)主的正常居住環(huán)境帶來不利影響,，如環(huán)境嘈雜、衛(wèi)生混亂,、消防隱患增多,、安全系數(shù)降低等。

　　本案中,，被告李某,、陸某作為業(yè)主，將房屋出租給劉某使用,，但劉某將房屋委托給被告某房地產咨詢中心用作經(jīng)營網(wǎng)約房,，中心通過平臺發(fā)布房源信息招攬房客，并配備專門保潔員,、保潔車打掃衛(wèi)生更換床褥,，有需要還可提供餐食。因此,，網(wǎng)約房應屬于經(jīng)營性用房,，房客入住后即形成了事實上的住宿服務協(xié)議，本案4名被告的行為實質上已改變了房屋的住宅用途,。

　　民法典規(guī)定,，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意,。同時規(guī)定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產,、方便生活,、團結互助、公平合理的原則,，正確處理相鄰關系,。

　　業(yè)主將住宅房屋用作網(wǎng)約房經(jīng)營，需經(jīng)全體業(yè)主同意,，且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活,。發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主擅自將房屋用作經(jīng)營用房，有利害關系的業(yè)主有權要求停止經(jīng)營,，恢復房屋住宅用途,。同時，在支持網(wǎng)約房市場準入的同時,，針對網(wǎng)約房可能產生的矛盾糾紛,，還需加強協(xié)同配合，注重源頭防范,。（羅莎莎 邰冬梅 王淑臣）